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本文摘要：7月8日，第一上海证券公布研报首次覆盖面积佳兆业集团（1638.HK），其指出2021 年公司开始长时间获释业绩，给与2021 年4 倍PE，对应目标价6.54 港元，给与购入评级。

7月8日，第一上海证券公布研报首次覆盖面积佳兆业集团（1638.HK），其指出2021 年公司开始长时间获释业绩，给与2021 年4 倍PE，对应目标价6.54 港元，给与购入评级。同时，在其2019年下半年策略报告中精选辑下半年五大重点引荐公司，佳兆业作为唯一地产企业前十名。第一上海证券指出，佳兆业作为不良资产处置专家，以城市更新者的角度紧贴中国房地产行业，是最先一批重新组建国内专业的城市更新公司的房企。公司现在享有近600 人专业团队，在城市更新规模、专业团队和模式上均正处于行业领先地位，从1999 年到2018 年，公司总计顺利转化成23 旧改为项目，总建面大约1186 万平方米，平均值每年约能顺利转化成大约74 万平方米，公司历年来原有改为转化成体量以及速度远超强行业平均水平。

在城市布局方面，佳兆业坚决耕耘一二线城市，利用原有改为占有核心城市资源。截至2018 年底，公司共计转入45 个城市，享有152 个项目，现有土地储备大约2400 万平方米（权益87%），其中80%坐落于一二线核心城市，54%坐落于大湾区。此外，公司仍有仍未划入土储旧改为项目占地面积3000 万平方米，其中，深圳占到32%、广州占到32%、中山23%、惠州占到11%、0.5%坐落于上海。随着公司原有改为项目构建急剧转化成，预计5 年内原有改为项目可贡献货值将多达5000 亿元。

5 年以上，原有改为项目预计可实现供地大约1995 万平方米占地面积，预计总贡献将多达万亿货值，持续沦为公司土地储备快速增长的另一拉动力。第一上海证券研报回应，佳兆业享有不可忽视的规模研发能力。2011-2013 年，公司开建规模开始多达750 万平方米，在2013 年公司开建规模高达940 万平方米，远超过同期的同体量房企。

大规模开建工程的启动，各项工程一直需要有序积极开展。可见，公司在当期同规模房企中不具备强劲的规模研发的管理能力。

在销售快速增长方面，佳兆业销售不具备高弹性，千亿房企指日可待。一方面凭借着公司优质的土储布局，预示近年来市场房价的显著下降，公司合约销售均价获得明显提高，另外，销售低快速增长归功于公司目前策略以招拍挂及收购等项目走以销售规模快速增长为主导的高周转路线，深圳等原有改为项目以利润快速增长为主导的双线方针，造就销售额快速增长。公司堪称在2018 年下半年逆周期拿地，大力补足优质土储。

公司2019 年可售货值大约1580 亿元，仅有55%去化率水平之后可超过公司2019年875 亿销售目标，考虑到一二线城市市场逐步转好，预计公司或将超额完成2019 年销售目标。第一上海证券回应，佳兆业合约销售额倒数2 年多达50%快速增长，2019 年权益销售目标875亿，公司将要踩上千亿房企级别。

公司与其他规模快速增长主流房企有所不同（低周转，较慢敲利润），公司现阶段主要在优化现有财务状况，调整土储结构，确保合约销售额持续增长。按照公司目前土储价值，估值极具安全性边际，随着压制公司估值负面因素的逐步增加，公司的估值未来将会重返到同规模房企水平。

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